03/04/2009
Историю украинского рынка недвижимости можно разделить фактически на три основных этапа: 1 – до кризиса 1998 года, 2 - после кризиса 1998 года, 3 – кризис 2008 года по настоящий момент.
I этап – 1991 -1998 г.г.
Начиная с августовского путча 1991 года и последующего развала Советского Союза, рынок недвижимости Украины начал последовательный переход от немногочисленных сделок обмена жилья к рыночным отношениям. Однако, реальных денег в начале 90-х ни у кого не было, поэтому и цены на квартиры были чисто символическими (100–200 $/м²). Со временем, стоимость квартир начала своё восхождение.
Кризис 1998 года длился с августа 1998 г. по сентябрь 2001 г. В этот период цены на недвижимость Днепропетровска обрушились довольно существенно – от 30 % до 40 %. Выбираться из послекризисной «ямы» рынок начал лишь в 2001 году, когда наметился новый этап роста цен на жильё.
При этом первый этап подорожания целиком длился с осени 1991 года по осень 1998 года – около 7 лет, а полный цикл с учетом кризиса и обвала цен – с осени 1991 года по осень 2001 года – около 10 лет. Кстати, как 7 лет так и 10 лет – характерные экономические циклы, которые нередко можно встретить в разных работах по аналитике.
II этап – 2001 -2008 г.г.
Примечательно, что второй этап охарактеризовался ростом цен на недвижимость Днепропетровска, начавшимся в 2001 году, и динамикой цен, которую рынок уже фиксировал в 1991-1998 г.г.
Очевидно, что любое падение цен заканчивается последующим ростом. В 2003 г. стоимость жилья превысила докризисный уровень. 2002-2006 г.г. характеризуются ростом цен и сделками среди реальных потребителей.
III этап – 2008 год по настоящее время.
Зафиксированному в начале 2008 г. скачку цен на недвижимость, предшествовал ряд факторов: переток средств с фондового рынка, испуг перед ситуацией на валютном рынке, подскочившие темпы инфляции и др. Следует отметить, что эти факторы не относятся к реальному потребительскому спросу. Это спрос инвестиционного характера. Получается, что последняя волна подорожания жилья первых месяцев 2008 г. была спровоцирована в большей степени инвесторами, а не реальными покупателями, большая часть которых осталась отрезанной от рынка уже во время скачка цен 2006 года. Получается, что сейчас подорожание жилья происходит уже не на фоне большого количества сделок среди реальных потребителей, как в 2002-2006 годах, а в условиях формального повышения цен продавцами, которые придерживают свой товар и пытаются перещеголять друг друга. В общих чертах именно такое положение дел как раз и называется «перегретостью» рынка, связанной с оторванностью цен предложения от основной массы реального спроса.
Но ни один из вышеперечисленных факторов не мог привести к той ситуации, которая сложилась на рынке недвижимости с октября 2008 г., повлекшую за собой стагнацию, падение цен, отложенный спрос. Примечательно, что никто не прогнозировал такой ситуации на рынке недвижимости, как в Днепропетровске, так и в Украине в целом. Что это – массовая ошибка всех специалистов или аномальное развитие рынка, поставленного в неадекватные и непрогнозируемые условия нерыночными методами?
| 
Даже зарегистрировался по такому поводу! Удачи вам и процветания вашему сайту. 